Среди предложений о покупке значительную часть объектов недвижимости составляют на сегодня квартиры, которые были куплены при участии «материнского капитала». Сделки с таким жильем содержат множества нарушений, которые совершают родители. Основное такое нарушение — детям в квартирах, приобретенных частично на средства «материнского капитала», не выделяют законные доли.
Средства пособий на рождение второго и последующих детей имеют строго целевое назначение, одним из которых является улучшение жилищных условий. В частности, средства «материнского капитала» могут быть истрачены на покупку жилья, на самостоятельное его строительство (ремонт) и на уплату первого взноса или погашение долга по ипотечному кредиту.
Пенсионный фонд РФ перечисляет сумму пособия в течение двух месяцев со дня подачи пакета документов. В состав последнего непременно должны входить документ о праве собственности и договор купли-продажи жилья. Юристы рекомендуют сразу оформлять квартиру в собственности и родителей, и детей.
Родители могут также оформить заверенное нотариусом обязательство о наделении в будущем своих детей недвижимым имуществом. Ка бы то ни было, отец и/или мать обязаны по закону наделить своих детей долей в покупаемой квартире.
Законом четко прописаны сроки выполнения такого обязательства — полгода со дня, когда были перечислены средства из ПФР или после погашения ипотечного кредита на жилье. Однако ни одна госструктура на сегодня не несет ответственности за исполнение этого обязательства родителей: ни Пенсионный фонд, ни органы опеки не имеют права контролировать этот вопрос.
Рекомендуется отказаться от покупки таких квартир: введенный в заблуждение, покупатель может пострадать в будущем. Если выяснится, что в купленной за счет средств «материнского капитала» квартире не были соблюдены права детей, суд сможет признать сделку недействительной. Подать иск для этого сможет любое заинтересованное лицо.
В первую очередь такими заинтересованными лицами могут быть ущемленные в правах дети. Возможно, сейчас это выглядит маловероятно, однако каждое новое поколение в России прогрессирует в юридической грамотности и готовности защищать свои права. Это факт, подтвержденный социологическими исследованиями.
Если суд признает сделку ничтожной, обе стороны будут обязаны вернуть друг другу результаты этой сделки: продавец — деньги, а покупатель — квартиру. Но едва ли покупатель останется при своих интересах: за несколько минувших с момента сделки лет стоимость недвижимости значительно вырастет. Не исключено, что для снижения суммы налогов в договоре была прописана меньшая фактической стоимость квартиры. Результат — покупатель получит лишь часть отданных за новое жилье средств.
Как предостеречься от неприятных последствий?
Чтобы избежать таких малоприятных перспектив, сегодняшний покупатель должен быть настороже при покупке вторичного жилья. Во-первых необходимо выяснить количество детей у продавца, их возраст и время покупки квартиры. Косвенно такие сведения могут рассказать об участии/неучастии средств «материнского капитала» в покупке недвижимости. Иного законного способа сегодня попросту нет: в ПФР личные данные клиентов не раскроют, т. к. это противозаконно, а в Росреестре могут лишь рассказать о присутствии несовершеннолетних сособственников.
В случае, если покупатель квартиры уже после проведения сделки обнаружил, что в ней были нарушены права детей, юристы рекомендуют по возможности быстрее реализовать недвижимость: после двух сделок купли-продажи признать их обе ничтожными практически нереально.
