Что такое кадастровая стоимость?
Порядок расчета налога на имущество физических лиц в России изменился с 2015 года. Уже в 28 субъектах РФ налог размер налога устанавливается исходя не из инвентарной стоимости недвижимости, а из кадастровой, которая максимально приближена к рыночной. В течение ближайших пяти лет такой порядок должен быть установлен во всех регионах. Кроме того, на федеральном уровне решается вопрос о передаче кадастровой оценки недвижимости исключительно в ведение государства с целью унификации ее правил, стандартов и критериев.
Согласно действующему земельному и налоговому законодательству, а также Закону «Об оценочной деятельности в РФ», кадастровая стоимость объекта недвижимости является результатом кадастровой оценки объекта с применением специальных методов и на основе рыночной информации, а также информации об экономических характеристиках использования объекта. С 2015 года кадастровая стоимость жилых помещений является налоговой базой для начисления налога на имущество. Налогооблагаемая стоимость может отличаться от кадастровой в силу норм закона, частично освобождающих от налога.
Кадастровой оценке подлежат следующие помещения: жилой дом (в том числе на участках для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, ИЖС); жилое помещение (квартира, комната), гараж, машино-место; единый недвижимый комплекс; объект незавершенного строительства; иные здания, строения, сооружение, помещение. Не признается объектом налогообложения общее имущество МКД (ст. 401 НК РФ). Правом осуществлять кадастровую оценку обладают оценщики, выигравшие конкурс органов исполнительной власти субъектов РФ и соответствующие требованиям Приказа Минэкономразвития от 29 июля 2011 г. N 382, утверждающего порядок составления отчета об определении кадастровой стоимости.
Каков порядок определения кадастровой стоимости?
Кадастровая оценка осуществляется на основании Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» согласно перечню объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, который формирует орган кадастрового учета и утверждают органы власти субъекта РФ. Для осуществления государственной кадастровой оценки на конкурсной основе привлекаются оценщики. Ее результаты должны быть утверждены региональным нормативно-правовым актом, опубликованы и переданы в Росреестр для внесения в сведения государственного кадастра недвижимость.
Определяя кадастровую стоимость объекта недвижимости, оценщик в зависимости от выбранного метода должен учитывать особые характеристики объектов недвижимости – площадь, количество комнат, этаж, тип дома, год проведения капремонта, наличие социальной инфраструктуры и т. д.
Также учитывается рыночная информация:
- цены сделок с объектами недвижимости, приведенные в официальных документах (в качестве приоритетных цен сделок используются цены сделок для целей ипотечного кредитования);
- цены спроса и предложения на объекты недвижимости, приведенные в официальных СМИ, а также на официальных сайтах организаций, оказывающих услуги в сфере недвижимости;
- информация об арендных ставках (арендной плате) на объекты недвижимости;
- информация о рыночной стоимости объектов оценки, установленной в отчетах об оценке;
- коэффициенты и индексы, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости;
- иные показатели.
Порядок оспаривания результатов кадастровой оценки — достаточно сложная процедура, которая будет рассмотрена в отдельной правовой инструкции.
Как узнать кадастровую стоимость объектов жилого фонда?
Получить информацию о кадастровой стоимости можно на портале Росреестра c помощью нескольких сервисов: «Получение сведений из ГКН», «Публичная кадастровая карта» (помимо площади и кадастровой стоимости объекта можно узнать характеристики объекта и кто его обслуживает), «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online», «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Кроме того, данные сведения можно получить непосредственно в учреждении Федеральной кадастровой палаты Росреестра или МФЦ (путем оформления запроса на получение сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости, кадастровая справка будет предоставлена бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней).
Кадастровая оценка объектов недвижимости представляет собой трудоемкий процесс, который регулируется несколькими нормативными актами и должен основываться на тщательном анализе большого количества сведений. Граждане часто бывают не согласны с результатами государственной оценки. Правовая инструкция 9111.ru расскажет, в каком порядке может быть оспорена кадастровая стоимость объекта недвижимости..
Для чего определяют кадастровую стоимость и когда ее можно оспорить?
Кадастровая стоимость объектов недвижимости устанавливается и периодически пересматривается Росреестром в качестве основы для расчета налогов и сборов, при совершении сделок с недвижимым имуществом и его использовании. Кадастровую стоимость необходимо знать при вступлении в наследство, оформлении ипотеки в банке, определении арендной стоимости имущества и других ситуациях. С 2020 года все налоги на недвижимость будут рассчитываться исходя из ее кадастровой стоимости, которая по значению приближается к рыночной.
Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены на основании ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ», если при ее определении использовались недостоверные сведения (рыночная информация об объекте недвижимости, ошибочные коэффициенты и др.) или с целью установления рыночной стоимости объекта в качестве кадастровой. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в спорную комиссию при Росреестре не является обязательным. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в течение пяти лет с даты последнего внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов.
Как подать заявление в комиссию по рассмотрению споров?
Чтобы узнать основание, по которому нужно подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости, гражданин должен обратиться к заказчику работ или в Росреестр с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. В соответствии с законом, такие данные должны предоставляться в течение семи рабочих дней. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:
- кадастровая справка о стоимости объекта недвижимости;
- нотариально заверенная копия документа, подтверждающего права на объект недвижимости;
- документы, использованные при определении кадастровой стоимости, которые содержат недостоверные сведения об объекте недвижимости (прикладываются к заявлению о пересмотре на основании недостоверности указанных сведений);
- отчет на бумаге и в форме электронного документа об определении рыночной стоимости объекта на дату проведения государственной кадастровой оценки (прикладывается к заявлению о пересмотре с требованием об определении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной);
- с 1 июля 2015 года также может понадобиться положительная экспертиза отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленная саморегулируемой организацией оценщиков, член которой составил такой отчет;
- иные документы.
Как подать заявление в суд?
С 15 сентября 2015 года вступает в силу Кодекс административного судопроизводства (КАС РФ), в соответствии с которым будут рассматриваться дела о пересмотре кадастровой стоимости по тем же основаниям, а также об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии (в течение трех месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав). В силу ч.15 ст.20 и ч.2 ст.24 КАС РФ заявление подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо территориального управления Росреестра. Срок рассмотрения данного дела составляет не боле двух месяцев.
Суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. Перед экспертом могут быть поставлены вопросы об установлении рыночной стоимости, допущено ли оценщиком нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой.
Что изменится после пересмотра стоимости?
Установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Для иных целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены (при расселении жилья), исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).
